導讀：1月23日，冬季達沃斯正式開(kāi)幕！中共中央政治局委員、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室主任劉鶴在達沃斯論壇上做了“中國經(jīng)濟政策”的主旨發(fā)言。作為中央高層最值得信賴(lài)的經(jīng)濟智囊，劉鶴的發(fā)言基本代表著(zhù)未來(lái)中國經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策的基本走向！
在這次主題演講中，劉鶴明確提出：中國房地產(chǎn)去庫存，依然是目前政府經(jīng)濟工作的主線(xiàn)之一。同時(shí)希望能夠在三年之內化解中國金融高風(fēng)險，重啟增長(cháng)新周期。此次會(huì )議關(guān)于房地產(chǎn)可以提煉出以下幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)：
1、中國經(jīng)濟現階段最大的工作主線(xiàn)是 “去產(chǎn)能+去庫存+去桿杠”
今后幾年，中國的宏觀(guān)經(jīng)濟政策、結構政策、改革政策、社會(huì )政策都將圍繞從高速增長(cháng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉變。中國正處于從人均收入8000多美元向1萬(wàn)美元、進(jìn)而向更高水平邁進(jìn)的歷史階段。在這種情況下，高質(zhì)量發(fā)展的主要內涵就是從總量擴張向結構優(yōu)化轉變，就是從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變。
在這次達沃斯演講中，劉鶴再次明確提出中國現階段改革的核心主線(xiàn)是“三去一降一補”：就是在生產(chǎn)過(guò)剩的領(lǐng)域“去產(chǎn)能”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域去掉多余的庫存，在金融領(lǐng)域去杠桿率。降低過(guò)高的杠桿率，在全社會(huì )降低成本，在整個(gè)經(jīng)濟結構中補上公共服務(wù)、基礎設施和制度性短板，全面提升供給體系的適應力和創(chuàng )新性。
中國推進(jìn)供給側結構性改革，已經(jīng)取得了階段性成效。2016年以來(lái)，中國已減少鋼鐵產(chǎn)能超過(guò)1.15億噸，取締1.4億噸“地條鋼”產(chǎn)能，減少煤炭產(chǎn)能超過(guò)5億噸。但是還存在問(wèn)題，主要在于兩個(gè)方面：一個(gè)是我們生產(chǎn)了太多無(wú)用的東西，過(guò)剩了，這其中就包括了鋼鐵、煤炭及大量三、四線(xiàn)城市空置房。另外一個(gè)就是負債率太高了，地方政府的總負債高達30萬(wàn)億以上，已經(jīng)占到GDP水平的40%。因此現階段中國必須堅持“去產(chǎn)能、去庫存及去桿杠”，來(lái)解決目前中國的核心問(wèn)題，以恢復整個(gè)經(jīng)濟系統的正常運轉。
2、房地產(chǎn)去庫存，關(guān)鍵靠城市化率
棚戶(hù)區改造+戶(hù)籍制度改革是核心手段。在過(guò)去五年，有8000萬(wàn)人農民轉化成市民，常住人口的城鎮化率達到了58.52%。房地產(chǎn)去庫存，關(guān)鍵還是要靠城市化率的提高。過(guò)去五年，8000萬(wàn)農民進(jìn)城，創(chuàng )造了近3億平米的住房需求。而根據最新的數據顯示，未來(lái)三年，還將有1個(gè)億的農民將會(huì )被改造成市民，這些可能大部分都將會(huì )獲取城市合法身份，戶(hù)籍。此外，還要再加上2018-2020年的棚改戶(hù)1500萬(wàn)戶(hù)。未來(lái)三年，中國房地產(chǎn)去庫存依然是重要的發(fā)展主線(xiàn)。
3、未來(lái)房地產(chǎn)政策將會(huì )呈現分化，一線(xiàn)城市不變，二線(xiàn)城市可變
根據目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展現狀，房地產(chǎn)政策將逐漸由原來(lái)的“一刀切”，逐漸走向城市分化的基本特征，也就是所謂的“分城施策”階段。
完全不需要去庫存的一線(xiàn)城市，未來(lái)的房地產(chǎn)政策肯定不會(huì )有變化，這其中主要包括北上廣深等四大一線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市不僅不會(huì )放松，還有可能加碼。二線(xiàn)城市則可根據自身的房地產(chǎn)庫存情況，做出相應的政策調整。此外，財政收入及地方債務(wù)負擔過(guò)重的城市，也可以適當做房地產(chǎn)政策的調整。2017年年底八大二線(xiàn)城市以人才新政方式突破限購，就是一種因城施策的結果。而三四線(xiàn)城市，則由于庫存太大，房地產(chǎn)政策基本上會(huì )保持相對寬松的狀態(tài)。
4、貸款政策會(huì )持續收緊，至少三年才會(huì )有新周期
中國現階段需要打好三大攻堅戰，第一個(gè)就是防范化解重大金融風(fēng)險。在中國經(jīng)濟面臨的各類(lèi)風(fēng)險中，金融風(fēng)險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務(wù)等突出問(wèn)題，爭取在未來(lái)3年左右時(shí)間，使宏觀(guān)杠桿率得到有效控制，金融結構適應性提高，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力增強，系統性風(fēng)險得到有效防范，經(jīng)濟體系良性循環(huán)水平上升。
這就意味著(zhù)，三年內中國的住房貸款政策不會(huì )有大的變化。短期之內期望的“認房不認貸、降低首套比例及利率水平”等政策基本不會(huì )出現了。中國房地產(chǎn)要想重新獲得高桿杠，至少需要三年時(shí)間，才可開(kāi)啟新周期。
（本文來(lái)源：新浪財經(jīng)、大山房產(chǎn)俱樂(lè )部）
